不動産の中には、売却が難しいとされる物件が存在します。
その一つが「再建築不可物件」です。今回は、売れない物件として扱われる再建築不可物件の詳細を説明します！
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、「新しく建て替えたり増築したりすることができない物件」を指します。
特に、建築基準法で定められた「接道義務を満たしていない物件」がこれに該当します。
再建築不可物件は売れないの？
再建築不可物件が売れない理由は下記のような理由です。
建て替えの制約: 既存の建物が老朽化しても建て替えができず、解体をしても道路と2メートル以上面してないので、土地の利用価値が低下します。車の乗り入れができないため、近隣に駐車場を借りる必要があります。
資産価値の低下: 建て替え不可であるため、資産価値が低くなり、売却価格も通常の相場より安くなる傾向があります。買いたい人が見つかりにくい。
住宅ローンの制約: 建て替えができないため、多くの金融機関は住宅ローンの提供をためらい、現金で購入となると購入希望者が限定されてしまいます。
低い需要: 築年数の古い物件が多く、マイホームとしての需要が少なくなります。
再建築不可物件の売却相場はいくらくらい？
再建築不可物件の売却相場は、一般的に、通常の物件の5割から7割程度とされています。
ただし、立地条件や物件の状態、需要などによって価格は大きく変動するため、一概に相場を言い切ることはできませんが、一般的な物件よりも、かなり低くなる印象でしょう。
再建築不可物件の売却相場が下がる理由としては、
● 再建築ができない
● 需要が低い
● 住宅ローンが組みにくい
上記にもありましが、このような理由で売りにくい物件になります！
接道義務を果たしてない再建築不可物件は売却に不利な理由
建築基準法における接道義務には以下の条件があります。
●土地が建築基準法上の道路に2m以上接していること
→ 土地の間口部分が2m以上あれば、接道義務を満たします。
●前面道路が建築基準法で定義された「道路」であること
→ 一般的な道路ではなく、建築基準法第42条で定められた道路が対象です。
このように接道義務を果たしてない物件は、緊急車両の乗り入れが困難であるため、価値としては低くなり、売却が難しくなります。
建築基準法第42条の「道路」の種類
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既存道路（第42条1項3号） |
昭和25年11月23日時点で存在していた幅員4m以上の道路 |
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予定道路（第42条1項4号） |
都市計画法などに基づき、2年以内に新設予定の道路 |
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位置指定道路（第42条1項5号） |
特定行政庁が指定した道路 |
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みなし道路（第42条2項） |
幅員4m未満の道路で、既存道路として認められたもの |
ただし、接道義務を満たしていなくても、自治体の判断で例外的に再建築が認められる場合もあります。これは建築基準法第43条の「但し書き」に基づきます。
再建築不可物件の売却における注意点
古い建物では、建築当時の測量精度が低かったり、境界がずれているケースがあります。そのため、売却前には土地の現況測量を行い、登記情報と一致しているか確認することが重要です。これにより、売却後のトラブルを未然に防ぐことができます。
再建築不可物件を売却を成功させるための対策
再建築不可物件の売却はハードルが高いと思われがちですが、状況に応じた適切な対策を講じれば、スムーズに進めることが可能です。専門家の助言を得ながら、最適な方法を選択してください。
1. リフォーム・リノベーションを行う
建築確認申請が不要な範囲で、物件の価値を高めるリフォームを行うことで、再建築不可物件でも売却しやすくなります。ただし、違法な改修は厳禁です。詳細は自治体や施工会社に確認しましょう。
2. 隣地を購入または売却する・賃貸する
隣地を購入して接道義務を満たすことで、再建築可能な状態にする方法があります。この場合、隣地所有者との交渉や自治体の確認が必要です。また、逆に隣地所有者に売却するという選択肢もあります。
●不動産会社に交渉してもらう
隣地との交渉を不動産会社にお願いします。 隣地の所有者と交渉し、土地の一部を購入してもらうことで再建築可能になることもあります。
●セットバックの利用道路幅が狭い場合、セットバック（敷地の道路後退）を行うことで再建築が可能になることがあります。
●賃貸活用する売却が難しい場合は、賃貸物件として運用することも一つの選択肢です。
3. 不動産会社の買取を利用する
不動産会社の買取制度を利用することで、再建築不可物件でも迅速に売却できる場合があります。価格は市場価格より下がる傾向がありますが、短期間で現金化できる可能性があるので、 早期売却を希望する場合には有効な手段です。
まとめ
この記事では、再建築不可物件が売りにくいことがお分かりいただけたと思います。
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この記事を書いた人
平手 康夫
ファイナンシャルプランナー、相続診断士、空き家マイスターを活用する不動産社長です。
お客様に満足いただけるようなご提案を日々、アップデート中！
